房屋抵押权预告登记是否能够阻碍法院执行生效判决吗?

出于经济压力一次性付全款或者分期贷款的方式越来越少有人使用,采用按揭贷款的购买住房已经是普遍趋势。通常情况下,购房者通过将其将要购买的房屋抵押给银行,由银行向购房者发放购房贷款。

房屋抵押权预告登记是否能够阻碍法院执行生效判决吗?

引子:

近年来,随着商品房价格的攀升,出于经济压力一次性付全款或者分期贷款的方式越来越少有人使用,采用按揭贷款的购买住房已经是普遍趋势。

通常情况下,购房者通过将其将要购买的房屋抵押给银行,由银行向购房者发放购房贷款。因为社会生活的复杂性,不是所有的房屋都能立刻办理初始登记及抵押登记,商业银行先行办理抵押权预告登记。这里我们讨论的是,在购房者因其他债务被法院强制执行时候,作为抵押权预告登记的登记人能够要求排除强制执行?银行能否先于其他债权人优先受偿?

案情简介:

扬州中院就姜志云诉陈永祥民间借贷一案作出(2012)扬民初字第0019号民事调解书,因被告陈永祥未按调解书履行义务,姜志云向扬州市中级人民法院申请强制执行,扬州中院作出(2012)扬执字第0112号裁定书,裁定书裁决将陈永祥名下房产待抵押权预告登记人(交通银行扬州分行)解除抵押后,就抵押物部分剩余部分以物抵债的方式抵给姜志云。后因交通银行扬州分行迟迟没有解除房屋上抵押,姜志云向扬州中院申请恢复执行。2016年8月15日,扬州中院作出裁定,裁定将上述房屋中的5套房屋的所有权判归姜志云。交通银行扬州分行向扬州中院提起异议,主张其对陈永祥名下房屋已经做了抵押权预告登记,对其享有优先受偿权,以扬州中院以房抵债的裁定侵犯其合法权益为由,请求撤销(2016)苏10执恢27号执行裁定书。扬州中院驳回交通英航扬州分行的执行异议,交行扬州分行向江苏高院申请复议,江苏高原改判:撤销以房抵债的裁定。

本案争议焦点有二:一是,预告登记是否产生优先受偿的效力?二是预告登记能否阻却生效判决的执行?

司法实践来看,抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质,其法律效力也不相同。根据根据中华人民共和国物权法等相关规定,首先我们来看,根据中华人民共和国物权法第二十条规定,当事人可以通过向登记机构保障将来实现物权,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。从中可以看出,抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他的效力。即,抵押权预告登记权利人在未办理抵押权设设立登记前,其享有的是当抵押权登记条件成就或约定的期限届满对系争房屋的处分,但并非对系争房屋想有现实抵押权。根据物权法定原则,只有担保物权方可对担保物优先受偿,故抵押权预告登记权利人不享有优先受偿权。

抵押权人可以从对执行标的的变价款中优先受偿,故抵押权人不能因抵押权的存在排除对抵押物的执行。由如果作为本登记的抵押权人都不能排除对抵押物的执行,那么抵押权预告登记权利人是不是也不能排除对抵押物的执行呢?

我们来看法律规定,在物权法第二十条:“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”从中我们可以看到,虽然预告登记不具有优先受偿的小李。但其具有冻结该不动产物权变动的效力,即其具有保全的效力。抵押权预告登记权利人因预告登记享有的取得物权顺位优先权利属于民诉法解释第四百六十五条规定的足以排除强制执行的权益。

综上,我们认为抵押权人因其享有的优先受偿权不因强制执行而消失,故抵押权人无权以抵押权存在为由要求停止执行,其只能就抵押物的变价款的处分提出异议。强制执行侵害了而抵押权预告登记权利人取得物权的优先顺位,故抵押权预告登记权利人能够申请停止强制执行。

相关法条:《物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》

第四条 预告登记权利人的保护

未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

《民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《民诉法解释》

第四百六十五条 案外人对执行标的提出的异议,经审查,按照下列情形分别处理:

(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议;

(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的,裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内,人民法院不得对执行标的进行处分。

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